不动产测绘的目的是为不动产产权、权籍管理、开发利用、交易、征收税费及城 镇规划建设等提供数据。此数据是不动产登记机构在处理产权登记、转移或者产权纠纷 等案件的主要数据支撑，因此不动产测绘结果必须做到严禁、公正，质量合格，这就要求进行不动产测绘时要具有专业的测绘技能，同时严格执行不动产测绘技术规范以及质 量成果检查及验收规范等。
本文介绍了房屋不动产登记测绘有关的基本概念，以测绘流程为主线，着重分析 了准备工作—外业信息采集—内业数据处理及成果制作—绘制房产平面图—转移登记图 表的制作—成果归档各阶段的工作内容，深入探讨了各测绘阶段的难点及技术详解，总结了工作中易出错的地方及如何避免。通过本文的详细介绍，使消费者对房屋不动产登 记测绘有了初步的了解，使不动产测绘初学者对房屋不动产登记测绘的基本流程有了深刻的认识，并掌握各节点的测绘方法，后期运用到实际工作中去。
目前,我国的城市化进程正在进一步加快，同时也促进了房地产事业的发展。而直线上升的房价，让社会大众逐渐意识到不动产权属的重要性。不动产测绘的 技术是房地产建设和发展在技术上的保障，同样也是确定不动产产权的必要手段。因此，人们对测绘不动产面积的要求也逐渐提高,与不动产测绘相关的规范性文件也相继被制定出来,这为不动产的测绘提供了相应的数据。同时，掌握不动产测绘技术，对于不动产测绘市场行为的规范和市场的管理等方面，意义重大。 因此,相关的工作人员需要熟练掌握不动产的测绘技术,提供更加准确的测绘数据。
不动产登记测绘
一、不动产测绘
所谓不动产测绘主要是指在不动产登记测绘中运用一定的测绘技术，进而完成对不动产进行科学合理的登记。在不动产登记的实际操作中，也应根据登记目 标的位置以及形状等特点对此进行确定。同时也可以通过图标及数字方式更好的展示不动产属性的科学技术。
二、房产测绘
房产测绘是一项运用测绘仪器和测绘技术来定义房屋的自然状况、权属状况及利用状况的专业测绘，测绘的特定范围是房产要素及相关的地形要素。房产测绘是运用精密的测绘仪器、科学的测绘技术对房屋面积、权属状况等进行专业测量。近年来随着城市建设的蓬勃发展，房产测绘作为一个新型行业越来越受到关注。
三、项目部负责人接到任务后，应与委托方进行技术交底，包括项目位置、规模、性质及现场施工情况，收集项目前期需要的资料包括：
(1) 建设工程规划许可证复印件；
(2) 房屋面积测算技术报告书（预售测绘）复印件；
(3)现场施工图 CAD 版本平面图；
项目负责人应亲自或组织有关人员进行现场踏勘，应了解建筑物是否施工完毕，有无装修装饰；建筑物是否存在安全隐患、是否具备照明、地面有无积水等，并要求顾客提供必要的资料和配合。
在对测区进行踏勘的基础上，进行外业量测数据之前，应首先在内业对相关楼栋做好充分的准备，包括各楼栋建筑类型、类别、层数、户型、特殊问题回顾等，项目负责人要制定项目内外业工作方案，并召集相关内外业人员对相关楼栋的注意事项、量测数据统一性、取数统一性等问题进行沟通协调。
四、外业记录草图准备
在外业量测之前，应对每个楼栋制作外业草图。外业草图要求干净、整洁，并在每层草图上注明相关信息，并对各套内、设备用房、楼梯间、前室、走道等较大空间沿内墙边沿按电子图注记相应边长，以便现场量测时能够及时分析结构是否有变化，并避免数据出现听错、记错、打尺错误 等问题，可大大减少复测概率和丢尺等问题，也能使外业人员在现场及时解决相关问题，并第一时间对相关楼栋结构有非常充分的认识。如无可用电子图，手绘草图时一定要注意楼栋形状正确。绘制草图要求如下：
(1)草图是展绘宗地界址，计算建筑面积和填写登记表的原始依据；
(2)草图应绘制在能够长久保存的纸上，其中符号的表示应按《北京市地籍图图式》符号要求进行绘制；
(3)草图均按概略比例尺绘制，一张草图绘制不下时，可进行拼接；草图中记录内容应填写正确，不得丢漏；
(4)所记录的数据应满足计算相应面积的需要，线条、字迹应清楚整洁；
(5)草图中所记录的数据应用铅笔或签字笔绘制，数字取至厘米，可以划改但不得涂改；
(6)草图注记汉子字头应向北，数字字头应向北西；
(7)要保证草图记录清晰，将草图复印件交技术质检室检查使用。
五、外业所测量尺寸应能够保证在即使没有设计图的情况下也能计算建筑物的建筑面积和套内面积，标注字体要清晰、整齐，相关的文字说明要准确、详实。
房屋测量数据的处理原则：
(1) 房屋测量数据处理时，应遵循“先控制后碎部，先整体后局部”的原则。
(2) 结构完全相同的若干套房屋，应用多次测量的平均值作为该类房屋的边长和面积真值。
(3) 房屋边长、层高多次测量、总尺与分尺、不同位置同一部位数据相同的 尺寸校核的限差规定 ：多次测量边长、层高结果较差juedui值应满足：|△D|（或|△H|）≤15mm×D1/2（或H）（D、H 为实测值）。
(4) 房屋测绘面积两次测算结果比较之差的限值按如下规定：限差：0.04 √ S +0.002S；中误差：0.02√ S +0.001S；S为房产面积，单位为平方米。
六、外业测量的内容和要求
建筑物首层外围尺寸（标注在外廓实际位置，注明外围是否为干挂石材、装饰铝板等）、地下室净空尺寸、退层（或悬挑）关系尺寸、空层尺寸、附房外围尺寸和层数（房屋有两个以上附房的要分别编号，如附1、附2，两层以上的附房，应在房廓内注明层数）、阳台建筑尺寸等；标注阳台是否封闭，飘窗是否落地等相关文字描述。
(1)在坡屋顶、夹层等部位，要注意测量室内高度和够高部分水平相关尺寸。
（2）室内净空尺寸（注记在内廓实际位置）、分隔墙厚度（注记在实际位置并用圆圈圈住墙厚数据），带跃层的房间要标注楼梯位置并注意减去室内空层面积；标注单元号、房间号和实际开门处。
(3)标准层要分别测量两层，非标准层要层层测到。特别注意建筑结构有变化的层次。
(4)分摊部位的尺寸，相应的分隔墙体厚度尺寸；标注分摊部位的名称、实际用途。
(5)测量数据除满足面积计算外，尚应测量一些检核尺寸（进行必要的多余观测）。
(6)外业草图上其他的文字描述— 详细的外业说明：房屋的整体状况描述、坐落、结构、层数、北方向、四至关系、阳台封闭情况、有无设备层和夹层，是否够高，测绘的具体位置（楼号、单元号、层数、房间号等）、现场测绘人员和测绘日期以及所用仪器编号等。
(7)每栋楼测量结束后，要对各立面进行拍照，以便后期内业更清晰确定建筑面积范围。
七、内业准备工作 整理现场草图，以及相关的委托方资料（即备案资料）包括：
（一）一般材料
（1）该项目全套建筑蓝图和电子图；
（2）符合相关文件规定的共用面积分摊说明；
（3）《建设工程规划许可证》及其附件、附图复印件；
（4）建设工程施工许可文件复印件；
（5）规划许可部门出具的房屋符合规划要求文件复印件；
（6）《建设工程竣工测量成果报告书》复印件；
（7）《北京市门楼牌编号证明信》复印件；
（8）宗地界址点坐标成果复印件；
（二）特殊材料：
（1）房屋单幢建筑面积超过300平方米的，提交说明房屋可安全使用的文件复印件；
（2）房屋含人防工程的，提交民防管理部门审核意见复印件；
（3）住宅套数、公共配套服务设施规模和位置等规划许可内容与《建设工程规划许可证》及其附件、附图内容不符的，提交规划行政主管部门许可变更文件复印件和变更后的规划许可部门存档备案图纸复印件；
（4）已办理预售许可的房屋，提交《房屋面积测算技术报告书》（预测算）原件、实预测楼号对照表原件。其中：分套（间）情况较预测绘成果发生变化的，提交变更后的规划许可部门存档备案图纸复印件。已预售房屋共有部分建筑面积 分摊情况发生变化的，提交变更材料和所涉购房人书面同意变更的补充协议复印件。已预售房屋被司法、行政机关查封、冻结的，被限制的房屋面积变化超过3%时，提交说明材料和作出该限制决定的机关同意该变化的文件复印件；
（5）已办理预售许可的房屋，因各类情形导致房屋面积变化超过限定范围或房屋平面布局发生变化的，提交房屋销售管理部门同意相应变化的书面意见原件；
（6）未办理预售许可的房屋，房产测绘成果分层、套（间）办理审核手续的，提交规划许可部门存档备案图纸复印件。其中，酒店类、科研、研发、工业、旅游、文化、娱乐等产业项目，还须提交有关部门批准文件复印件；
（7）居住项目提交配套设施移交情况确认文件复印件；
（8）审核通过的房产实测绘成果发生变化需要重新办理审核的，提交变更材料、有权许可该变更的单位许可变更文件、房产相关权利人同意变更文件的原件或复印件。
八、基础图绘制
（1）住宅、办公、商业、大型设备用房等套内：内业人员要对各墙段数据与设计图进行比对，原则上所量取数据与设计值差值Zui高不超过3cm时，认为结构没有发生变化。如果差值在4cm以上，要分析相关墙体厚度是否变化、相邻尺寸是否变化等。
（2）外墙、公共部位墙体：外墙厚度要分析整个楼栋相同和类同及其它楼栋相关墙体厚度数据，对于同一栋楼的外墙厚，原则上参考设计数值并结合外装修情况，套内尺寸化情况取数。
（3）阳台、门廊、门斗等附属物：对于阳台、门廊、门斗等附属物的取数要本着本楼相同部位同层横向、各层纵向、相同或相近楼栋进行数据比较。
九、房产测量软件处理及成果生成
在利用citors 软件对基础图进行识别、标识、存储、计算等过程后，将产生本（项目名称）.rs文件，是作为房屋面积测算成果生产系统（4.0系统）的基础数据来源。
（1）在楼层管理建立图层时，要综合考虑所涉及各楼栋层数，仔细编制楼层编码与实际楼层、销售楼层的对应关系；地下楼层编码为-3、-2、-1等不能加0，地上楼层编码为01、02、03.....；规证中未批复实际层次的夹层、附属层等，其实际楼层为0，一个物理幢或楼栋涉及多个夹层或附属层时，其销售层名称应区分，如地下夹层1、地下夹层2、附属层1、附属层2。
（2）楼号按公安局所批复坐落证明信填写，图形中每一属性块都要赋予楼号信息。
（3）注记共有部位功能区时，只注记独自分摊于某一功能区，并且被本功能区所包围或相邻的共有部位，是否注记所在功能按共有部分所在功能区的物理位置来判断，如包含关系比较混乱，则不指定；
（4）在进行外墙分摊指定时，应先进行数据入库。外墙分摊指定应遵循分摊说明。为单一功能区分摊的外墙应指定所在功能。
（5）标注整理是非专有部位要手动加注用途名称。
（6）进行了多次图形修改的，要先进行数据清理，清除数据库内因多次修改产生的冗余数据，以防止所标记数值与数据库内对应数据不一致；
（7）跃层房屋务必要增加跃层楼梯符号显示。进行了多次图形修改的，要先进行数据清理，清除数据库内因多次修改产生的冗余数据，以防止所标记数值与数据库内对应数据不一致；
（8）跃层房屋务必要增加跃层楼梯符号显示。
（9）专有、共有部位区分符合要求；共有部分建筑面积分摊说明中，不得将法律法规、技术规范及相关政策文件中明确禁止分摊的部位（如人防、自行车库等）列入共有分摊部位。
（10）2010年10月1日后新取得规划许可的项目，物业管理用房的规模和位置还应满足“建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米”要求；
（11）人防工程规模、位置与人防要件要求和提交图纸基本相符；
（12）2017年3月6日后取得施工许可证的商业办公类（规划用途为商业、办公、写字楼、配套公建、费配套公建、综合楼等）项目，需满足Zui小分割单元 单层套内建筑面积不得低于500平方米要求。
（13）规证关联、界址点：规证关联时，涉及多个楼栋多个规证时，应注意对应关系。界址点查询，应与规证附图比对，各楼位置是否与规证附图中各楼所在位置一致，并检查各楼角点坐标差值是否超限（不大于0.5米）。
（14）规划说明：填写因规划面积为多楼共同规划面积或一楼对应多个规证的说明；填写关于人防批复面积的有关说明。
（15）表一备注：填写楼栋连通情况、面积或层数归属情况及其它相关说明等。
（16）人防批复面积：按照人防工程施工图备案文件填写，所填写人防面积为人防主体、通道及出入口、管理室等面积之和。（多楼共同批复一个人防面积，并且所出具成果的人防归属为其中一栋楼时，所涉及各楼人防批复面积仍应填写，并在规划说明中做相关说明）。
十、测绘成果检查校核 所出具的成果应进行复辅助检查，数据进行校核，具体方法如下：
（1）利用设计图纸和房产草图检查作业成果：检查草图标记情况，结合蓝 图与现场实测数据对绘制的图形进行检查。
（2）利用CAD及OFFICE进行面积检查：利用CAD及OFFICE软件检查各层建筑面积和套内建筑面积的区域划分是否正确；阳台的归属是否正确，以形成对CITORS软件生成成果的检验。
（3）分摊部位检查：检查各种分摊部位及其面积、名称、分摊对象的标注是否正确。
（4）图表一致性检查：对照图、面积计算表，检查数据录入、面积统计情况。注意房间号与相应的套内面积、阳台面积一一对应。
（5）分摊计算检查：检查分摊说明中有没有不符合文件要求的内容，检查各分摊部位分摊去向是否与分摊说明一致，检查分摊计算表中数据间的逻辑关系 是否与分摊说明上的要求相一致。
（6）数据计算检查：利用CAD及OFFICE软件对CITORS软件所生成成果 进行建筑面积、分摊计算、面积计算的数据检验。
十一、按规范及北京市各区县产权登记部门要求，参照《北京市地籍图图式》绘制房产平面图。具体要求及注意事项如下：
（1）绘制房产平面图时，应清晰表示楼体各层、各部位的相对位置关系，以退层、悬挑等方式表示；
（2）各线段中间不能存在夹点，以防止线型显示不正确；
（3）车库坡道、柱廊、消防通道等按《北京市地籍图图式》表示；
（4）测图日期应与大证表及报告书中测绘结束日期一致，测图人、检查人应与报告书中一致；
（5）房地平面图总图线宽均为0.15，析产方式出具房地平面图的，各层自有产部分用0.30线宽表示，他产按0.15线宽表示；
（6）所注记文字、楼号高度均应按《北京市地籍图图式》要求，文字注记 字高1.5，楼号0.75.宽高比0.7。文字以单线体表示。楼号注记于楼体主体右上角距线间距0.5，幢号以小括号括起表示，注记于左下角，如101幢表示为（101）；
（7）房产平面图总图中应表示首层阳台；
（8）地下室多层时，各层分界线用分层线表示，不同部位层数表示为-01～-01, -02～-02, -01～-02,楼体Zui高处以地上Zui高层，地下Zui底层表示，涉及多产权 的，中间以多产权符号表示；
（9）当地下室线与首层外围线间距小于500mm 时，需将地下室线向内偏移，使其间距调整为500mm，间距大于500mm的部分不需调整。但无论如何调整，地下室形状须与原来一致。因向内偏移500mm而造成的地下室局部狭窄 区域出现交叉或间距小于500mm的部分，以忽略取直处理；
（10）裙房等部位因无法明确分割权属界线而造成的相互交错、层数归属到它楼的情况，房产平面图按照多楼出具总图，各楼分别以析产形式表示。层数归属到它楼的，在大证表中应注明本楼所在层次；地下因逻辑幢划分导致实际计算面积的层次与规划不符采用虚拟层出具报告的，大证图采用单楼栋形式出具，图中按实际计算面积层次表示，表中增加所在层次显示与图中总层次保持一致，表中楼栋总层次与规划批复一致；
（11）一楼栋涉及土地性质不同时(出让与划拨)，大证图表要分开表示。
十二、转移登记图的绘制
在实测成果图的基础上进行，本户的权界线用0.30㎜的粗线，四至线用0.15㎜的细线，绘图比例用1:200，图面根据图的大小可选 A4、A3，权界线与四至线断开200。保证打印出图上有1㎜间距，权界线的范围就是本户产权范围的Zui外沿（包括阳台，注意未封阳台用虚线，内侧标注“阳台”两字）,房号加括号放在入户门处，套内尺寸要标全，阳台标注与其外侧，共有部分的楼梯、电梯、管井用符号，其它空间部位可空着，注意四至的范围要表示清楚，四至线的长度一般为2000，测图日期为报告书中测绘日期的Zui后一天。
转移登记表的填写：除原表中的字体外，后填的内容一律用黑体字,第一栏座落按实测报告书填写到楼号房屋总层数如果有地下按 15（-2）形式填写，如果无地下直接填写Zui高层次，所在层次按实际情况填写，要注意跃层的所在层次为起始层～终止层，填写样式为01～02，面积数、房号按报告书表4填写，规划用途按报告书表1或大证表填写，测图日期为报告书中测绘日期的Zui后一天，填表日期可为填表当天。
十三、资料装订应按照“房屋登记用测绘成果备案材料目录”顺序装订。具体要求如下：
（1）资料应按备案材料目录顺序装订；
（2）每页资料均需编页码，页码写于每页右下角；
（3）每页资料复印件应复印清晰、完整，复印黑章、加盖红章应齐全、可见；
（4）实测项目所提供外业草图，应清晰整洁、注记齐全，每页应加盖资质章；
（5）检查及处理记录；
（6）委托单位提供的、测算所依据的其他文件和资料。
结论
不动产测绘涉及千家万户，为了加强房地产市场的管理，维护房地产市场秩序，不动产测绘工作逐渐成为房地产产管理工作中的重要环节。不动产测绘是一 项比较系统、复杂的工作，要求不动产测绘单位具备精湛的测绘技术、先进的测 绘设备，这就需要不断提高不动产测绘机构和测量员的专业技术水平，及时了解 行业动态，保证测绘质量。通过本文所述方法，建立科学合理的不动产测绘机制， Zui终保证测绘成果的完整、准确。
